华泰 | 保租房REITs二季度综述：优于大市

主要观点总结

本文综述了保租房REITs在市场化租金背景下的运营和估值情况。保租房REITs凭借租金价格优势和C端刚需定位，持续保持稳定运营。Q2以来，各REITs的EBITDA和可供分配金额均实现增长，市场表现坚挺。同时，红土深圳安居、华夏北京保障房和华夏基金华润有巢等发布了扩募计划，REITs底层资产进一步扩围至长租公寓和养老地产。未来REITs市场规模有望拓宽，持有型物业的价值重估空间打开，保租房REITs扩募节奏可能提速。看好其稳健运营的持续性和配置价值，但也存在市场化租金下降和不动产运营质量下降等风险。

关键观点总结

关键观点1: 保租房REITs运营稳定，租金走势优于行业表现

保租房REITs整体运营表现稳定，营收同比实现小幅增长。相对价格及区位优势使得保租房REITs的整体租金表现优于住宅租赁市场。出租率虽然有所波动，但平均维持在96%的高位。

关键观点2: 利润率稳中有升，EBITDA及可供分配金额增长

各REITs的EBITDA同环比整体实现增长，除了个别项目受换租期影响有所下滑，其他REITs均实现环比增长。可供分配金额同比实现增长，展现了良好的盈利能力。

关键观点3: 扩募计划与REITs底层资产扩围

红土深圳安居、华夏北京保障房以及华夏基金华润有巢均发布了扩募计划。同时，上月末国发1014号文正式宣布C-REIT进入常态化发行阶段，REITs底层资产进一步扩围至长租公寓和养老地产。

关键观点4: 未来市场展望与配置价值

未来REITs市场规模有望进一步拓宽，活跃度有望提升。持有型物业的价值重估空间得以打开，保租房REITs扩募节奏或将提速。看好其稳健运营的持续性和配置价值。

关键观点5: 风险提示

存在市场化租金下降导致资产盈利能力下降的风险，以及不动产运营质量下降导致REITs整体估值下滑的风险。