华泰 | 商业地产中期综述：以运营优势穿越消费波动周期

主要观点总结

本文详细介绍了2024年上半年零售市场和商业地产运营商的情况，市场环境显示社会消费零售总额增速趋缓，线下场景面临挑战。行业以价换量稳固基本盘，城市分化格局进一步演绎。企业强者愈强，集中度提升。在竞争格局重构中，马太效应加剧，运营向轻资产发展。此外，C-REIT的入局有助于企业把运营做轻，提供运营商资产流动性溢价和补充流动性。最后，文章提出了一些风险提示。

关键观点总结

关键观点1: 市场环境和社会消费状况

2024H1社会消费零售总额同比增速逐月下行，市场更倾向于必需消费，线上渠道对线下零售的挑战较去年更显著。

关键观点2: 行业和城市分化

行业以价换量为主流策略，一线城市相对二线城市在租赁市场方面表现更优。城市分化格局进一步演绎，高端消费物业运营难度提升。

关键观点3: 商业地产运营商状况

头部内资运营商保持规模扩张，集中度进一步提升。内资运营商的租金收入主要源于外延式增长，而非内资运营商则更多依赖内生性增长。市场分化下，高端零售物业运营效能下降，与中低能级城市优质产品形成反差。

关键观点4: 竞争格局变化和C-REIT影响

市场竞争格局不断变化，头部运营商门槛提升。C-REIT的入局有助于企业资产价值重估和快速补充流动性，同时也是运营商管理溢价的放大器。

关键观点5: 风险提示

面临房地产行业政策风险、消费下行风险以及部分运营商经营风险。

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