REITs研究 | 政策密集出台，公募REITs迎扩张

主要观点总结

本报告主要围绕东方证券研究所对公募REITs市场的研究进行概述，包括政策出台、市场表现、成交情况、REITs估值、一级市场情况以及风险提示等方面。报告指出，随着政策的不断出台和扩张，公募REITs市场呈现多方面发展态势，但也存在诸多挑战和风险。

关键观点总结

关键观点1: 政策持续细化和推进，公募REITs迎扩张

国家发展改革委等部门多项法规的出台，推动了公募REITs市场的扩张，扩大了底层资产范围，为市场打开了“基础设施+商业不动产”双轮驱动阶段。同时，政策还完善了流程机制，强化了监管，明确了主体和中介机构责任。

关键观点2: 二级市场表现疲软，12月走势下滑

12月公募REITs市场延续下行态势，跌幅较11月进一步扩大。各类资产表现分化显著，权益市场走强，而REITs指数表现较差。部分产业园区等资产出租率、租金收入下滑，导致投资者情绪走低。

关键观点3: REITs估值复杂，需选择合适指标

由于经营权类和产权类REITs未来现金流结构不同，其估值指标也有所不同。P/FFO、现金分配率、中债估值提供的REITs估值收益率等指标可作为参考。同时，需要注意不同属性REITs的估值指标横向对比意义不大。

关键观点4: 一级市场情况及风险提示

截至2025年12月31日，我国已上市公募REITs产品数量达78只，总市值2184.63亿元。目前共有16只REITs基金等待上市，2只扩募申报，1只新购入项目。同时，报告也提示了政策变化、货币政策、经济基本面、信用风险暴露等可能的超预期变化以及数据统计可能存在遗漏的风险。