深圳最被看好的市区，房价要疯了。。

主要观点总结

本文主要讨论了深圳南山区新房市场近期销售不佳的现象，分析了几个新盘去化遇冷的原因，包括市场热度不高和项目定价偏高等。同时，文章也指出改善型买家对价格敏感的态势以及深圳二手房市场成交趋势的变化。最后，文章强调了置换市场的本质和选择核心区域的重要性，并提醒购房者做出明智的决策。

关键观点总结

关键观点1: 南山区新房市场销售情况不佳

近期南山区推出的几个住宅项目销售数据不理想，处于零备案状态或去化率较低。

关键观点2: 项目定价偏高是销售不佳的主要原因之一

新盘定价偏高，与周边类似新房或二手房价格相比没有优势，导致改善型买家普遍对价格敏感。

关键观点3: 改善型买家成为市场主力

深圳二手房市场呈现出刚需主导，改善抬头的趋势，改善置换群体开始活跃。

关键观点4: 置换市场的本质是增长和效率

置换的本质是完成以劣换优的向上置换，保持未来资产的保值性、流通性以及成长性。购房者需要避免反向置换，即离开核心区，退回远郊区。

关键观点5: 选择核心区域的重要性

文章强调了在城市发展中选择核心区域的重要性，以及未来核心区房产的保值和增值潜力。

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