深度｜激活万亿级“沉睡”房产！“以房养老”遭遇落地之困

主要观点总结

当前养老金融市场出现“劣币驱逐良币”现象，真正的“以房养老”金融产品如信托版和保险版推广困难。尽管政策支持并已有试点案例，但因税收制度不完善、公众认知不足、业务风险高等问题，导致实际落地难、规模小。信托版面临重复征税与纳税主体不明问题，保险版十年仅不足300单，发展缓慢。专家建议需完善顶层设计，推动税收优化与多元协同，激活万亿存量住房资产用于养老。

关键观点总结

关键观点1: 信托版“以房养老”试点破冰但推广艰难

北京、上海等地已落地不动产信托登记试点，为特殊家庭提供养老与传承解决方案，如自闭症患者照护、无子女老人房产传承等。但由于缺乏“非交易过户”制度，设立和处置阶段被视为两次产权转移，导致重复征税；同时信托产品无法成为独立纳税主体，税负较重，制约普惠化推广。

关键观点2: 保险版“以房养老”十年发展缓慢，业务量极低

自2015年推出以来，保险版“以房养老”仅幸福人寿一家持续开展，截至2025年8月累计服务149户家庭、218名老人，发放养老金超1.2亿元。主要受限于年龄与房产条件门槛高、投保阻力大、房价波动风险、现金流压力以及遗嘱效力不确定性带来的处置难题。

关键观点3: “以房养老”发展需顶层设计与多方协同

专家指出应完善法律法规与税收政策，避免重复征税，明确信托纳税身份，并借鉴国际经验引入双向保险机制降低风险。建议推广通州登记模式，丰富实现形式，支持保障房领域产品创新，在登记与税收之间形成政策闭环，提升公众认知，推动制度真正惠及民生。