天津房价泡沫，去年就已挤干净了！

主要观点总结

本文主要分析了天津的房价泡沫状况，通过房价收入比、租金收益率和房价周期波动指数三个指标进行综合衡量。根据研究，天津的房价泡沫已经挤完，但目前仍处于跌势中，需要等待房价指数到负值见到最大值后企稳再考虑购房。

关键观点总结

关键观点1: 天津房价泡沫状况分析

本文通过房价收入比、租金收益率和房价周期波动指数三个指标，对天津的房价泡沫进行了综合分析。研究发现，天津的房价泡沫已经挤完，但目前仍处于跌势中。

关键观点2: 房价收入比指标分析

天津的房价收入比在过去十多年中经历了波动，目前接近14倍，低于邻居北京，但仍高于很多二线城市和全国平均水平。经过指数化处理，目前处于低估状态。

关键观点3: 租金收益率指标分析

天津的租金收益率在过去十多年中也有所波动，目前为1.6%，虽然与银行存款利率相当，但低于过去的高水平。经过指数化处理，目前的租金收益率处于高估状态。

关键观点4: 房价周期波动指数分析

根据老杨的创新指标，天津的房价在过去十年大部分时间处于高估状态。从2019年下半年开始挤泡沫，目前已经在周期波动过程中被低估。

关键观点5: 购房建议

根据以上分析，作者认为目前还不是在天津购房的最佳时机。需要等待房价指数到负值见到最大值后企稳再考虑购房，明年可能是一个重要的时间窗口。