现在上海的购房客户我完全不认识了

主要观点总结

文章回顾了上海楼市过去一年的情况，分析了市场趋势和变化。文章提到了上海土著购买占比下滑、客群全国化、区域置业逻辑变化、二手市场错配等问题，并探讨了未来市场上面临的挑战和应对方式。

关键观点总结

关键观点1: 上海楼市趋势分析

文章分析了上海楼市过去一年的数据，包括购房者、市场、供给侧的改变。提到了市场数据的健康表现，以及整体供求关系的平衡。

关键观点2: 土著购买占比下滑

文章指出上海土著购买占比开始下滑，而这主要是因为近几年上海落户人数明显增加，新上海人成为需求主力之一。同时，上海高端市场的放量和买房门槛的降低也开始吸纳全国需求进入。

关键观点3: 客群全国化与区域认知变化

上海楼市的客群越来越全国化，不只是江浙沪，其他省份的购买力也在增加。这要求操盘手对项目地段价值有双向表达能力，能重新定义每个项目的地段价值。

关键观点4: 区域置业逻辑差异

上海不同区的置业逻辑不同，不同区域的买房意愿也有差异。黄浦区的购买意愿最高，但二手房市场不活跃。另外，郊区与市区的客户购买逻辑也有很大变化。

关键观点5: 二手市场的错配与波动

二手市场存在一定程度上的错配，成交的主力是总价较低的老破小。同时，市场供求和成交比例也有明显的变化。这种波动激活了市场需求，但也需要解决供需错配的问题。

关键观点6: 市场应对与产品定位

面对当前复杂多变的市场环境，需要用更为周全的产品来应对。这要求项目善于表达自身特点，找到认同自己的客户。同时，客户诉求的变化要求重新模拟产品定位和营销传播方式。