【中金固收·信用】10月房地产债券月报：“银十”表现平淡

主要观点总结

本文介绍了中金公司关于房地产市场的最新研究报告，包括新房销售情况、房企销售数据、土地市场状况、融资跟踪、二级市场走势以及万科的新贷款协议等内容。整体上看，10月新房销售同比继续下降，“银十”表现平淡。在境内债方面，虽然债券市场仍在波动，但扰动因素的影响正在下降，央国企地产债收益率总体下行，信用利差呈现压缩趋势。文章最后给出了投资建议和法律声明。

关键观点总结

关键观点1: 新房销售同比继续下降，“银十”表现平淡。

根据中指研究院数据，2025年10月新建商品住宅销售面积和销售额环比分别增长3%和下降3%，同比分别下降29%和20%。各线城市销售面积均有下降，其中一线城市同比下降41%。

关键观点2: 房企销售普遍下滑。

重点跟踪的房企销售额环比平均增长5%，同比平均下降38%。主要房企如保利发展、中海地产、华润置地等销售额均有较大幅度下滑。

关键观点3: 土地市场成交下降，土地流拍率上升。

全国住宅性质土地推地面积和成交面积均环比下降，同比也有不同程度的下降。土地流拍率7%，成交溢价率继续回落。资金规模约5601亿元的专项收储土地情况已在27个省市公示。

关键观点4: 境内债市场波动，信用利差呈现压缩趋势。

卓越商业和滨江集团发行了中票，万科等房企面临境内债回售和到期压力。境内债利差走扩居多，美元债指数小幅上涨。整体上，信用利差呈现压缩趋势。

关键观点5: 万科新贷款协议签订，但仍面临债券到期压力。

万科与深铁集团签署贷款协议，深铁集团提供不超过220亿元借款额度。万科后续可新提取的贷款额度有限，仍需依靠自身销售回款、资产处置及其他融资渠道偿还债券。