关于CMBS/类REITs物业资产抵押给专项计划

主要观点总结

本文介绍了不动产类资产证券化项目中物业资产持有人将物业资产抵押给计划管理人的交易结构安排，并对计划管理人是否可以登记为物业资产的抵押权人进行了法律分析。文章还引述了相关法规和行业规范，通过案例阐述了CMBS和类REITs产品的交易结构，并指出了计划管理人在其中的角色。

关键观点总结

关键观点1: 计划管理人在不动产类资产证券化项目中的作用和重要性

在不动产类资产证券化项目中，物业资产持有人应将其合法持有的物业资产抵押给计划管理人（代表专项计划）。计划管理人的角色是代表专项计划，负责管理和运用专项计划资金，确保专项计划的顺利运行。

关键观点2: 相关法律法规对计划管理人为抵押权人的规定

国土资源部和国务院办公厅的相关文件放宽了对抵押权人的限制，明确自然人、企业均可作为抵押权人依法申请不动产抵押登记。因此，计划管理人作为有效存续的金融机构企业登记为抵押权人在法律层面不存在实质障碍。

关键观点3: CMBS和类REITs产品的交易结构特点

CMBS和类REITs产品涉及物业资产的抵押。在这些产品中，计划管理人与抵押人签订《抵押合同》，抵押人将其持有的物业资产为专项计划债权提供抵押担保。当发生违约事件时，专项计划对处置物业的所得具有优先受偿权。

关键观点4: 实践中的挑战和注意事项

虽然法律法规允许自然人、企业作为抵押权人，但实践中极少有自然人、非金融机构企业可以作为抵押权人登记成功。其中主要原因是民间借贷产生的违规情况较为普遍。对于CMBS、类REITs而言，这一产品并非民间借贷，抵押权人为金融机构，不属于类似民间借贷抵押应谨慎审核的范畴。