地产脉冲，还是持续？

主要观点总结

文章主要分析了近期房地产市场的态势及核心企稳力量，并探讨了政策表态、经济基本面、预售制对房地产市场的影响。同时，展望了未来地产市场的改变过程，并指出了其中的风险点。

关键观点总结

关键观点1: 房地产市场再现趋缓态势

文章提到，经历约一个季度的脉冲之后，近期房地产市场似再现趋缓态势。与过往两年的政策效果相比，本轮地产成交反弹的持续时间更长、幅度也更明显。

关键观点2: 政策并未强于过往

无论是因城施策的力度，还是房贷利率的下调幅度，本轮新政均未超出过往。排除这些因素后，政策表态的鲜明性可能与预期管理有关。

关键观点3: 经济基本面是维系脉冲的关键要素

文章指出，若要维系脉冲的可持续性，经济基本面才是关键要素。过去几轮政策放松后，地产成交短期呈现超调，但最终难以摆脱经济增速中枢的约束。

关键观点4: 预售制影响地产风险的识别和政策应对

我国银行不良率至今稳中有降可能与独特的预售制有关。房企融资更倚赖非银行部门，风险未必直接反映在银行，这也影响了地产风险的识别难度和政策的应对速度。

关键观点5: 展望未来地产市场的改变

地产“止跌回稳”是销量、价格、购地、投资等全链条改变过程，首先应是微观预期的改变。这离不开预期管理，但也要满足逆周期调节下财政货币政策的真实兑现和持续发力。

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