中金 • REITs | 租赁住房REITs投资的当下与远方

主要观点总结

中金研究报告分析租赁住房REITs市场的供需格局、运营能力评估及市场展望。报告认为租赁需求仍较强，供给压力阶段性存在，但保租房及公租房表现可能优于整体市场。评估运营能力需考虑资产质素、运营效率和财务指标。展望未来，REITs市场有望受益于新项目发行和扩募，低利率环境及资产荒支撑估值。风险提示包括供需失衡、需求疲软、扩募进展和估值波动等。

关键观点总结

关键观点1: 租赁住房REITs市场供需格局

短期租赁住房市场将维持需求韧性较强、阶段性供给压力犹存的特征。核心城市人口增长动能仍在，青年人晚婚晚育及购房压力催生租赁需求延长。保租房供给快速上量，公租房供给有限。预计租赁住房市场供需或仍面临阶段性失衡，但保租房及公租房表现或优于整体市场。

关键观点2: 租赁住房REITs运营能力评估

评估租赁住房REITs运营能力需考虑资产质素、运营效率和财务指标。资产质素涉及项目区位、供需环境和物业管理能力；运营效率考察招商和租户管理能力；财务指标是运营能力的客观表现，关注现金流稳定性。

关键观点3: 租赁住房REITs市场展望

“新发+扩募”有望推动REITs市场规模扩张，低利率和资产荒环境支撑估值。海外经验显示收并购促进REITs规模增长，REITs总回报率较高。风险提示包括供需失衡、需求疲软、扩募进展和估值波动。

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