【嵩山-访谈】房价如何筑底和修复？

主要观点总结

文章主要探讨了房价的筑底和修复过程，从供需、利率、金融风险和宏观经济等角度进行了分析。文章提到，房价下跌会引发购房者对房价预期的进一步恶化，形成预期到价格的螺旋下降。同时，利率、金融风险和宏观经济的走势也会影响房价的筑底和修复。最后，通过对比日本案例，强调了财政和货币政策的联动对房价提振的重要性。

关键观点总结

关键观点1: 房价合理水平的衡量

房价收入比和租金回报率作为衡量房价合理水平的指标，各有缺点。不同国家的国民收入阶段、产业结构差异等因素使得房价泡沫程度难以简单推算。在中国，各能级城市的房价收入比呈现差异，纯租金回报率也需要考虑房屋持有成本和当地融资成本。

关键观点2: 供需变化对房价的影响

地产市场需求端下行速度超过供给端，导致行业被动累库。房价下跌与购房预期恶化形成螺旋下降。市场期待政策能够扭转这一趋势，目前关注第三方冰山指数，以观察市场真实变化。

关键观点3: 利率对房价的影响

住宅属于类金融资产，内含利率定价逻辑。租金回报率和国债收益率有一定关联，利率定价传导存在钝化现象。个人房贷利率与整体贷款利率的利差对房价有影响，当前利率有进一步下降的空间。

关键观点4: 金融风险对房价的影响

房价下跌会影响银行抵押物估值，增加金融风险。中国与美国在处理不良贷款方面存在差异。银行净息差与房价下跌趋势一致，未来金融机构和监管可能对房价下跌的承受逐渐接近极限。

关键观点5: 宏观经济与房价的关系

居民收入预期和就业预期下降对房价支撑减弱。地产政策逻辑关注房价增速与人均可支配收入的平衡。城镇化背后的新增城镇人口需求是房地产的核心驱动力，但公共财政支出增长不具备持续性。货币宽松和财政支持对房价企稳和修复有重要作用，如日本案例所示。

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