从“城投”到“城运”：城市更新要求下的战略升维

主要观点总结

本文梳理了我国城市更新的发展进程，分析了政策转变、城市更新实践案例以及城投企业的挑战与方向。随着城镇化进程进入存量提质阶段，城市更新已成为推动城市高质量发展的重要手段。政策从注重工程改造转向系统治理，从示范工作转向支持重点样板项目，并强调城市更新机制的构建。城市更新实践案例则呈现出多维度的创新经验，包括既有建筑改造、老旧街区更新、完整社区建设等。同时，城投企业在城市更新中也面临角色转变的挑战，需要从城市开发商升维为城市运营服务商。最后，本文展望了城市更新的未来发展趋势，呼吁新城投的崛起。

关键观点总结

关键观点1: 城镇化进程进入存量提质阶段，城市更新成为推动城市高质量发展的核心议题。

随着我国经济转向高质量发展阶段，过去以房地产驱动的城市开发模式需进一步改善。城市更新成为国家战略，推动城市治理现代化和可持续发展。

关键观点2: 政策转变：从注重工程改造转向系统治理，强调城市更新机制的构建。

通过对2024年与2025年中央财政支持城市更新工作的两份通知的比较分析，可以看出我国城市更新政策正在深化，从硬件更新转向软硬并举，谋求长效。

关键观点3: 城市更新实践案例呈现多维度创新经验，包括既有建筑改造、老旧街区更新、完整社区建设等。

具体实践中，案例呈现出清晰的模式创新与功能赋能特征，如社会资本参与模式、精细化管理和智慧化赋能的策略等。

关键观点4: 城投企业在城市更新中面临角色转变的挑战，需要从城市开发商升维为城市运营服务商。

城投企业需要顺应政策趋势，找准角色定位，具备项目策划、产业导入、合作谈判、资产管理等综合能力，并创新融资模式，参与方式多样化。

关键观点5: 展望：城市更新呼唤“新城投”，未来城投企业的核心竞争力在于资源整合能力、长期运营能力与政策实现能力。

中央政策正引导地方走出可持续更新路径，对城投企业来说既是挑战也是机遇。能否把握从“建设城市”到“运营城市”的转变，将决定其在高质量发展阶段的作用。