REITs研究 | 公募REITs续跌，配置窗口渐行渐近

主要观点总结

本报告主要围绕公募REITs的市场表现、估值情况、一级市场情况以及风险提示等方面进行了详细分析。报告指出，在债市利率中枢长期下行、资产荒逻辑延续的背景下，公募REITs有望承接大量低利率替代需求。10月REITs市场继续下行，但跌幅有所收窄。波动情况看，REITs指数表现较差，仅强于中证转债指数。综合收益和波动情况看个券表现，南方润泽科技数据中心REITs等5只REITs表现较好。在产权类REITs和特许经营权类REITs方面，产权类REITs估值收益率的估值指标更为丰富。截至2025年10月31日，我国已上市公募REITs产品数量达76只，总市值2205.77亿元。报告还就政策变化、货币政策、经济基本面、信用风险暴露等方面的超预期变化进行了风险提示。

关键观点总结

关键观点1: 市场概况

公募REITs市场在政策与资金环境共振下表现显著优于股债，但进入三季度以来走势逐步转弱。尽管有积极信号释放，但市场反应滞后，REITs延续调整。当前阶段的回调或为中长期资金提供布局窗口。

关键观点2: 二级市场表现

10月公募REITs市场继续下行，波动大于中证转债指数。新型基础设施和市政基础设施板块涨幅领先，产权类跌幅大于特许经营权类。表现较好的REITs包括南方润泽科技数据中心REITs等。

关键观点3: 成交情况

10月交易热度与9月相差不大，日均换手率小幅下行，日均成交金额小幅上涨。新型基础设施、水利基础设施、保障性租赁住房较受市场追捧。产权类交易热度大于特许经营权类。

关键观点4: REITs估值情况

经营权类和产权类REITs的估值指标有所不同，P/NAV对经营权类解释能力较弱，而P/FFO、现金分配率、中债估值提供的REITs估值收益率更合适。产权类REITs估值指标更丰富。不同资产类别的估值也有所差异。

关键观点5: 一级市场情况与风险提示

截至2025年10月31日，我国已上市公募REITs产品数量达76只，总市值2205.77亿元。报告提出了政策变化、货币政策、经济基本面、信用风险暴露等方面的超预期变化的风险提示。