【申万固收|信用】见微知著，把握REITs产品脉络

主要观点总结

本文主要概述了公募REITs从发行到上市的全过程，包括产品设计逻辑与运作机制、全球演进与中国崛起之路、详细的运作机制、交易机制和扩募制度，以及一级市场发行全貌。同时，也提出了相关的风险提示。

关键观点总结

关键观点1: 公募REITs概述

公募REITs是不动产投资信托基金，通过证券化方式将具有稳定收益的不动产项目转化为上市证券，为投资者提供参与不动产投资的机会。

关键观点2: 全球演进与中国崛起

公募REITs在全球范围内经历了数十年的发展，中国公募REITs则相对较晚但发展迅猛，已形成具有中国特色的发展路径，逐步成为盘活基础设施存量资产、促进投融资良性循环的重要金融工具。

关键观点3: 运作机制详解

公募REITs的运作机制包括参与主体、产品架构、申报、发行与上市流程、交易机制和扩募制度。采用“公募基金+资产支持专项计划（ABS）+项目公司”的三层架构，以实现最小化立法成本并加速公募REITs的落地。

关键观点4: 一级市场发行全貌

我国公募REITs已进入稳步扩容阶段，规模突破2000亿元。底层资产结构包括保障房、仓储物流、园区等八大类型，原始权益人结构以地方国企和央企为主，但民企和外资也在积极参与。

关键观点5: 风险提示

公募REITs投资涉及相关支持政策变动风险、市场价格波动风险和流动性风险等，投资者需警惕这些风险对投资收益造成影响。